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馆陶县关于农村集体资产评估的指导意见

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馆陶县农村集体产权制度改革领导小组文件




馆农改〔201711

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馆陶县农村集体产权制度改革领导小组

关于农村集体资产评估的指导意见

(2017年11月22日)


为全面推进农村集体产权制度改革工作,对农村集体清理的所有的资金、资产和资源情况进行合理估值,按照河北省委省政府《关于稳步推进农村集体产权制度改革的实施意见》、馆陶县委县政府《关于全面推进农村集体产权制度改革的实施意见》等有关要求,结合我县实际,制定本指导意见。

一、哪些资产需要资产评估

农村集体经济组织成员集体所有的未纳入会计核算或无原始凭证的资产要进行资产估价。集体经济组织成员集体所有的资产中,账面价值与实际价值背离较大的资产,可以进行价值重估。

固定资产,一般按构建或调入原始价值确定。对因账外调入或无偿划归等原因查不到原始价值凭证的固定资产,可比照同类资产现行购建价格确定。

长期股权投资,一般按初始投资价值确定。对确有交易需求且经集体经济组织成员(代表)大会表决通过的,可进行资产价值重估,按现值或公允价值确定。

二、为什么要进行资产评估

随着时间的推移、市场供求关系和物价水平等不断发生变化,农村集体资产本身在使用过程中不断损耗或增值。因此,资产的价格也在不断变化。《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》第四章第十条规定:“集体资产通过拍卖、转让或者由于实行租赁经营、股份经营、联营及中外合资经营、中外合作经营等方式而发生所有权或使用权转移,必须进行资产评估,并以评估价值作为转让所有权或使用权的依据”。因此,对集体资产进行量化折股前,就需要对集体资产进行评估,并出具资产评估报告。

从节约改革成本的角度考虑,如果农村集体资产价值清晰,账实相符,村民代表大会决定不进行评估的,可不进行资产评估。

三、资产评估的主体

资产评估的主体是指进行资产评估的专门人员和机构。资产估价和价值重估必须经成员(代表)大会民主讨论决定,一般由村集体经济组织选派评估组进行,或委托乡镇农村经营管理部门进行评估,也可聘请评估具有资质的中介机构负责,其结果需经成员民主表决通过。无论是谁来评估,都要对评估结果出具评估报告。

四、资产评估的方法

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。

(一)公益性评估。

公益性评估是指非经营性资产不再产生二次价值的公益性投资资产。由村集体组织评估小组(评估小组五人以上,含村民代表)进行对非经营性资产现有价值的评估。

(二)经营性评估。

1、参考同行估价、投建相关手续为依据。对于没有争议的经营性资产,选举出村内涉及该行业的从业人员、村里能人代表或请该行业的专业人员进行评估。评估可采取下列评估方法:

(1)重置成本法。重置成本法是指由现时条件下重新建造或购买一项全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去该被评估资产的各种陈旧贬值后的差额,作为被评估现时价格的一种资产评估方法。采用重置成本法评估资产应具备的前提条件是:应当具备可利用的历史资料;形成评估资产的耗费是必须的。运用成本法评估资产一般按下列程序进行:先确定被评估资产,并估算重置成本;再确定被评估资产的使用年限;然后估算被评估资产的损耗或贬值;最后计算确定被评估资产的价值。其基本公式是:被评估资产的价格=重置全价-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。

(2)收益法。又称收益现值法,是将被评估资产在剩余寿命内的预期收益,用适当的折现率折现为评估基准日的现值,并以此确定被评估资产价格的一种方法。应用收益法评估资产必须具备的前提条件是:被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。其运用程序为:先收集验证有关经营、财务状况的信息资料;再计算和对比分析有关指标及其变化趋势;然后预测资产未来预期收益,确定折现率或本金化率;最后将预期收益折现或本金化处理,确定出被评估资产价值。

(3)现行市价法。是按市场现行价格为标准来确定资产价值的方法。该法也称市场价格比较法,通过被估资产与最近售出类似资产的比较,将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被估资产的价值,其前提条件是需要有参照物资产与被估资产可比较的指标,参数资料可搜集到。运用市场法评估资产时,一般按下列步骤进行:首先明确评估对象;然后进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物;接下来把被评估资产与参照物比较,分析调整差异后得出结论。差异调整因素主要有时间因素,地域因素,功能因素。其基本公式是:评估价格=市场交易参照物价格+评估对象比参照物优异的价格差额-交易参照物比评估对象优异的价格差额;评估价格=参照物价格×(1+调整系数)。

(4)清算价格法。是指以清算价格为标准,对企业或资产进行的价格评估。而清算价格是指企业由于破产或其他原因,要求在一定期限内将企业或资产变现,在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。

2、有争议的经营性资产评估。对有争议的经营性资产可由提出争议方聘请有资质的专业评估公司进行评估,评估完成后交由相关政府主管部门审核确定

五、评估结果确认

对资产评估结果的审核确认,要以群众对资产评估结果认可为前提。在这个阶段,严格执行国家有关政策和技术标准,坚持实事求是,认真履行民主程序,召开村民代表大会对评估结果进行确认,不得随意多估或少估,并在乡镇农村经营管理部门备案。

附件:1、资产评估报告书;

2、村集体资产价值重估表;

3、村集体资产估价表;

4、资源评估表;

5、资产评估公示表;

6、资源评估公示表。

附件1

资产评估报告书

201 第___号

一、绪言

           接受       村民委员会的委托,根据相关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,为满足委托方量化其所持有资产之目的,而进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下:

二、委托方(产权持有者)

名称:            村民委员会;

地址:                    

法人代表:                

三、评估目的

本次评估目的是为委托方量化其所持有资产提供价值参考依据。

四、评估对象和评估范围

本次评估对象和范围为委托方截止于         日的、村民代表会议议定的固定资产、资源性资产项目,具体范围以委托方提供的“资产负债表”和“资产清查评估明细表”为准。

五、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

六、评估依据

1、财政部财企[2004]20号“关于印发《资产评估准则——基本准则》的通知”;

2、《中华人民共和国土地法》;

3、其他相关法律法规。

4、委托方(产权持有者)的机构代码证复印件;

5、委托方填写、申报的资产清查评估申报表;

6、评估人员通过市场调查和询价取得的委估资产所在地价格信息资料;

7、通过市场调查以及查阅相关书刊资料和网站等途径获取的相关评估依据等。

8、其他相关资料。

七、评估方法

根据资产评估的有关法规,遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则,我们对委托方固定资产评估时主要采用重置成本法□、现行市价法□进行评估;资源性资产评估时主要采用现行市价法□、收益现值法□进行评估。

八、评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后,截止评估基准日,在此经济组织持续经营前提下,以委托方提供的资产评估呈报表(详见资产评估表)为依据;资产管理部门对该村资产评估总额       元,其中经营性资产      元、资源性资产    元,具体见附件明细表。

九、特别事项说明

1、由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,并进行相应调整。

2、本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的和用途,不得另作他用。

3、本评估报告只能由评估报告载明的委托方和政府监管部门者使用。

4、本资产评估报告有效期为自评估基准日至经济行为实现日一年内有效。如市场条件或资产状况已发生重大变化,评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值,该评估结论失效。

十、评估报告日

本评估报告提出日期为         日。

谨此报告!


评估人:                       评估单位(公章)

               法定代表人:            


       

附件2

                村集体资产价值重估表



资产名称

资产类型

数量

购置年限

原始价值

入账时间

入账原值

累计折旧金额(元)

账面资产净值(元)

采用
评价
方式
重置成本法

重估
价值
(元)



现行市价法





收益现值法





清算价格法




附照片





村资产评估小组意见:
村资产评估小组成员:(签字)                                        
年  月 日





乡镇农经机构意见:
(公章)                         负责人:(签字)
年  月 日






附件3

                村集体资产估价表



资产名称
资产类型
购置年限
数量
评估价值(元)
备注
















































村资产评估小组意见:
村资产评估小组成员:(签字)                                        
年  月 日





村集体经济组织意见:


                      (公章)                   负责人:(签字)


年  月  日





乡镇农经机构意见:
                        (公章)                   负责人:(签字)
年  月 日






说明:表格后附固定资产照片。

附件4

                  村集体资源评估表



资源名称

资源类型

面积(亩)

坐落位置





GPS点











评估年限

年均收益价值(元)

评估价值

评估方式
现行市场评估法

收益现值法


附图





村资产评估小组意见:
村资产评估小组成员:(签字)                                        
年  月 日





乡镇农经机构意见:
(公章)             负责人:(签字)
年  月 日






附件5

                村集体资产评估公示表



资产名称
数量
评估价值(元)
备注









































































附件6

                村集体资源评估公示表



资源名称
资源类型
面积
(亩)
年收益
(元)
评估价值(元)