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农村土地流转知识全解

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概念简介



01
什么是土地流转?

土地流转是指土地经营权流转。农村土地经营权流转是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下,承包方依法在一定期限内将土地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为。土地流转,不涉及所有权的转移,土地仍归村集体所有。

02
什么是三权分置?

我国农村土地实行集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权”分置,即土地所有权归集体、土地承包权归农户、土地经营权归土地经营权人。




为什么要进行农村土地流转?



01
有利于提高土地利用效率

土地流转有利于不断“盘活”撂荒土地,夯实现代农业发展基础,让土地“流”出活力,“转”出后劲。通过土地流转,可以实现农村土地的集约化利用,提高土地利用效率。流转后的土地可以更好地用于现代农业生产,进一步提高农业产值和效益。

02
有利于促进农业现代化

目前土地流转制度允许农民将自己的土地流转出去,以获得更高的收益。同时,政府也通过土地流转制度改革,鼓励更多的投资者进入农村,推动农业现代化。通过土地流转,可以促进农业现代化进程,引入现代农业科技和农业经营管理,提高农业生产效率和质量,能够为乡村振兴注入新动能。

03
有利于提高农民收入

通过土地流转,可以增加农民的收入来源。流转后的土地通过规模化经营和专业化管理,可以更好地用于现代农业生产,增加农民的农业产值和效益,从而提高农民收入。

04
有利于促进农村经济发展

通过土地流转,形成农业产业集群和农村旅游观光产业,进一步推动农村经济结构调整和转型升级,促进农村经济发展,提高农村经济发展水平和竞争力。

05
有利于推动农村社会稳定和谐发展

通过土地流转,可以提供更多的农村就业、创业机会,通过增加收入来源改善农民的生产生活条件,提高农民的获得感和幸福感,从而进一步推动农村地区社会稳定和谐发展。





土地流转的方式有哪些?




根据规定,承包方可以采取出租(转包)、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。

出租(转包),是指承包方将部分或者全部土地经营权,租赁给他人从事农业生产经营。

入股,是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资,成为公司、合作经济组织等股东或者成员,并用于农业生产经营。



涉及的相关政策法规



01
《农村土地承包法》

《农村土地承包法》第二章第五节第32条至第43条集中规定了农村土地承包经营权流转的问题。《农村土地承包法》规定:承包方承包土地后,享有土地承包经营权,可以自己经营,也可以保留土地承包权,流转其承包的土地经营权,由他人经营;国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权,保护土地经营权人的合法权益,任何组织和个人不得侵害。

02
《农村土地经营权流转管理办法》

《农村土地经营权流转管理办法》(农业农村部令2021年第1号),此为当前农村土地经营权流转的最重要规章。《农村土地经营权流转管理办法》进一步规定:农村土地经营权流转,是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下,承包方依法在一定期限内将土地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为;承包方可以采取出租(转包)、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。


土地流转应遵循什么原则?



土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度,保持农村土地承包关系稳定且长久不变,遵循依法、自愿、有偿原则,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

土地流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境;流转期限不得超过承包期的剩余期限;流转的受让方须有农业经营能力或者资质;在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。




土地流转有哪些禁止性规定?


01
土地经营权流转“四不得”

1、土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益

2、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境

3、不得改变承包土地的所有权性质

4、不得改变农业用途,确保农地农用,优先用于粮食生产,制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”


土地流转由哪个部门管理?



《农村土地经营权流转管理办法》规定,农业农村部负责全国土地经营权流转及流转合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业农村主管(农村经营管理)部门依照职责,负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。乡(镇)人民政府负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。


对土地流转的受让方有哪些要求?




土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。

受让方应当依照有关法律法规保护土地,受让方使用土地有“三禁止”:

1、禁止改变土地的农业用途

2、禁止闲置、荒芜耕地,禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等

3、禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的,应当事先取得承包方书面同意,并向发包方备案



土地经营权流转,各方法律关系如何规定?




承包方流转土地经营权的,其与发包方的承包关系不变。经承包方同意,受让方可以依法投资改良土壤,建设农业生产附属、配套设施,并按照合同约定对其投资部分获得合理补偿。土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。经承包方书面同意,并向本集体经济组织备案,受让方可以再流转土地经营权。


土地流转的基本流程




农村土地流一般流程如下:



01
申请受理



由全国各区县政府组织流出土地农户应提供身份证、农村土地承包经营权证、土地流转申请表;以村为单位统一流转的,应提供农户委托流转协议、流转委托书。流入方应提供身份证(或企业营业执照)、资信和经营技能证明等材料。村经济合作社要做好流出土地农户信息的收集、审核、汇总、上报。

02
调查核实

根据流转委托对需流出的土地和需要土地的主体进行调查、核实。对流出土地主要调查土地的准确位置、面积、质量、有无权属纠纷等,对流入主体主要调查主体资格、资信状况、土地用途等。

03
信息发布

对流转双方的信息进行收集整理,建立流转台账,将流出土地(包括位置、面积、价格、适宜用途、流转期限等)和需求主体(包括单位、价格、拟经营项目等)信息通过显示屏和网络向社会公布,向流转双方提供信息咨询。

04
组织洽谈

组织有流转意向的双方进行协商与洽谈。对同一宗土地有多个需求主体的,由服务组织统一组织竞标。

05
签订合同

双方洽谈一致后,在服务组织的指导下签订规范的流转合同,支付流转费用。(在合同签订后5个工作日之内必须由区县政府颁发土地流转经营权证。)

承包方流转土地经营权,应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同,并向发包方备案。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。

土地经营权流转合同一般包括以下内容:

  • 双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等

  • 流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等

  • 流转的期限和起止日期

  • 流转方式

  • 流转土地的用途

  • 双方当事人的权利和义务

  • 流转价款或者股份分红,以及支付方式和支付时间

  • 合同到期后地上附着物及相关设施的处理

  • 土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属

  • 违约责任